Viver em condomínio é um exercício diário de democracia, afinal em um pequeno nicho habitam pessoas de diferentes raças, ideologias, anseios, costumes, cultura, escolaridade, etc., consequentemente regras são criadas visando a mantença das melhores condições de convívio entre os habitantes, conforme Convenção Condominial e Regimento Interno de cada condomínio, em conjunto com as disposições contidas no Código Civil e outras normas hierarquicamente mais “fortes”.
E, considerando que não são raros casos de indivíduos que possuem comportamento oposto ao esperado pela sociedade, o Código Civil no parágrafo único do artigo 1.337 dispôs sobre a punição que esses indivíduos poderão sofrer, senão vejamos:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Porém, ainda que exista a possibilidade de sanção, a Lei, ao não definir quais são as condutas antissociais puníveis, trouxe muito subjetivismo. E, não poderia ser diferente, pois cada nicho condominial, de acordo com a sua localização e anseios de seus moradores, pode ter uma interpretação diferenciada de outro condomínio sobre o que é uma conduta antissocial para uma determinada situação.
Como consequência, ainda que passível de punição, são raros os casos em que um condômino é punido por uma conduta antissocial, em razão da enorme subjetividade da sua ocorrência.
E, isso se deve a própria ausência de uma legislação capaz de possibilitar uma interpretação literal inequívoca, afinal, ao analisarmos tecnicamente o artigo 1.337 do CC, observamos regras recheadas de subjetivismos e situações que tendem a dificultar sua aplicabilidade, como a determinação de que a multa seja aprovada primeiramente pela assembleia, em seu “caput”, ou a possibilidade de aplicação da multa, e depois sua validação pela assembleia, conforme contido no parágrafo primeiro que, por sinal, não menciona sobre o quórum deliberativo.
Além disso, não há definição de quantas vezes é necessária a ocorrência de uma infração para que a mesma seja considerada – reiterado descumprimento, não é possível extrair uma correta interpretação se há exigência de advertência prévia ou outras situações. Como consequência, ainda que a declina regra exista legalmente, na pratica, os síndicos mais experientes, quando precisam punir o condômino infrator, ao invés de impor qualquer sansão com o subjetivismo legal contido no artigo 1.337 do CC, preferem identificar a conduta punível nas regras existentes na convenção e regimento interno que, normalmente, são mais objetivas.
Já, quanto a possibilidade de considerar do devedor de taxa condominial, como infrator reiterado, o assunto já foi alvo de comentário anterior (veja aqui), ocasião em que ficou registrado que, em que pese existir tal possibilidade, sua incidência dependerá do caso específico, vez que o simples inadimplemento não pode refletir em punição de tamanha gravidade.
Para ilustrar o exposto, importante a leitura de alguns entendimentos jurisprudenciais, neste sentido:
84170256 – DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL (ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA. 1. O art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: “o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia “. 2. Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. 3. Também foi a conclusão tirada das jornadas de direito civil do CJF: en. 92: art. 1.337: as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo. 4. Na hipótese, a assembleia extraordinária, com quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, no entanto, notificá-lo para fins de apresentação de defesa. Ocorre que a gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade. 5. Recurso Especial a que se nega provimento. (Superior Tribunal de Justiça…….
53299034 – APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. MÉRITO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DA TAXA CONVENCIONADA EM CONVENÇÃO. MULTA. LIMITES IMPOSTOS PELO ORDENAMENTO CIVIL. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. ATRIBUIÇÃO DO ESTADO-JUIZ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RESPONSABILIDADE DAQUELE QUE DECAIU QUASE QUE INTEGRALMENTE. HONORÁRIOS. FIXADOS CONFORME ART. 20, §3º, DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. I. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos. II. O limite de incidência de 1% ao mês, a título de juros moratórios, incide apenas se não pactuada taxa diversa em convenção de condomínio. III. A aplicação da multa por inadimplência, diversa daquela estipulada no art. 1.336, §1º, do cc/2002, pressupõe análise individual da conduta antissocial do condômino, com base na reiteração da falta, por quorum qualifcado, nos termos do art. 1.337 do cc/2002, não se permitindo soluções sancionatórias uniformes, ainda que estipuladas na convenção de condomínio. lV. Se eventual pedido não fora contemplado na petição inicial, em respeito ao princípio da correlação e estabilização da lide, não se há de conhecê-lo em segundo grau de jurisdição. V. Não cabe às partes interessadas fxar livremente os honorários advocatícios sucumbenciais, visto que tal arbitramento é atribuição exclusiva do estado-juiz. VI. Se a sucumbência do requerente foi mínima é de rigor condenar a requerida na integralidade das despesas processuais e honorários advocatícios, com base no art. 21, parágrafo único, do cpc. (TJ-MS; APL 0825375……..
62182709 – AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA POR SUPOSTA INFRAÇÃO À CONVENÇÃO E AO REGULAMENTO INTERNO AO ARGUMENTO DE QUE ANTIGO LOCATÁRIO DA PARTE RÉ TERIA TRANSITADO COM CACHORRO SEM COLEIRA NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. 1. O artigo 1.336, §2º, do Código Civil determina a convocação de assembleia geral quando a convenção condominial nada estabelecer quanto à imposição de multa. Assim, em se tratando de prática de conduta antissocial, deveria o condomínio, na forma do artigo 1.337 do Código Civil, ter obtido a aprovação de três quartos dos 2 condôminos restantes, para aplicação da multa por infração às normas convencionais. 2. Recurso que não apresenta elementos de convicção que autorizem a alteração do julgado. Desprovimento. (TJ-RJ; APL 0031804……..
Dessa forma, visível que, malgrado exista a possibilidade legal de punir o condômino por conduta antissocial, na pratica, em razão do subjetivismo interpretativo da norma, os administradores com maior habilidade preferem fazer uso de outras regras para punir.
Outrossim, e como consequência desse subjetivismo, os condôminos que sofrem com a imposição de multa em decorrência da alegada conduta antissocial, muitas vezes conseguem afastar judicialmente esse tipo de tipificação.
