Síndico

O Síndico é o responsável pela gestão do Condomínio, é eleito pela maioria dos presentes em Assembléia, poderá ou não ser condômino e terá o mandato pelo prazo não superior a dois anos, podendo ser renovado, tudo conforme previsto no art.1347 do CC/02 e é um cargo obrigatório e sem vínculo empregatício, até mesmo quando estamos diante do síndico profissional.

Assim, quando há Assembléia para eleição, especialmente em Condomínios mais antigos, o cargo é ocupado pelo morador que, muitas vezes acaba sendo incentivado pelos vizinhos a se candidatar ou almeja a eleição por entender ser capaz de solucionar e/ou melhorar a vida condominial. E como a Lei não exige nenhuma qualificação profissional para o cargo, em tese, todos os condôminos estão tecnicamente qualificados para ocupar o cargo.

No entanto, o cargo de Síndico exige muita responsabilidade e, além de boas intenções, o ocupante deve ter conhecimento, o posto não deve causar medo entre os condôminos, mas deve despertar a consciência do quão importante é a responsabilidade do mandato, até porque há questões relativas à responsabilidade civil e penal do mandatário (eleito).

Outrossim, em que pese a Lei não exigir, é aconselhável que o ocupante do cargo tenha conhecimento superficial sobre legislação e gestão, atributos que facilitará na condução dos trabalhos, especialmente nos empreendimentos novos, que possuem fluxo operacional e financeiro de pequenas empresas.

Já, por regra geral, a essência do trabalho do Síndico é de administrar o Condomínio, fazer respeitar as normas vigentes, prestar constas e conservar as áreas comuns.

Em outra esfera, como consequência de um cargo tão importante, nos casos de descumprimento de seus deveres, o Síndico poderá ser acionado judicialmente em decorrência do cargo assumido, para responder questões no âmbito civil e penal, cujos fundamentos estarão focados, dentre outros, na responsabilidade, senão vejamos:

No âmbito civil:

Art. 186.  Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187.  Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927.  Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Art. 667.  O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 668.  O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja.

No âmbito penal:

Art. 13.  O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.

Art. 132.  Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente….

Não obstante a parte legal, certamente o Síndico que possuir conhecimentos na parte administrativa, gestão de caixa e funcionários terá possibilidade de realizar uma gestão com maior sucesso.

E, não bastasse tudo isso, considerando que o Condomínio é formado por uma miscigenação de indivíduos, o Síndico que tiver habilidade para lidar com pessoas e conflitos, certamente terá uma posição de destaque ao longo dos anos.

Portanto, ser Síndico exige do interessado muita responsabilidade, tanto que, cada vez mais a figura do Síndico profissional é utilizada, até porque evita animosidade entre o Síndico (morador) e os Condôminos (vizinhos). E, é em razão da complexidade que há que vários Síndicos contratam o Advogado Condominial para prestar o serviço consultivo preventivo.

DEVERES DO SÍNDICO

Os deveres do Síndico estão contidos no art. 1.348 do CC/02, mas o dispositivo legal atribui às funções mínimas, podendo existir na Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno outra funções de sua responsabilidade, desde que não viole o disposto no declinado artigo, que assim dispõe:

 Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Com lastro no dispositivo legal, o mais discutível é a forma de interpretação do § 1º e §2º.

Isso porque o §1º faculta que a assembleia nomeie outra pessoa para o poder de representação, mas não dispensa a exigência do Síndico. Assim, quando isso ocorrer estaremos diante realmente de uma delegação dos poderes de representação, mais especificadamente das decisões e no comparecimento da pessoa indicada perante audiências judiciais, repartições públicas, estabelecimentos particulares e em outros locais que a representatividade seja obrigatória.

Já no que tange ao §2º, é extremamente importante entenderemos o anseio do legislador ao permitir que o síndico possa transferir apenas uma das principais funções (administrativa ou representativas) inerente ao cargo que ocupa, tanto que assim dispôs “…os poderes de representação ou as funções administrativas…”. E nada mais lógico, se fosse permitido ao Síndico à transferência de ambas as funções, razão nenhuma teria para sua existência.

Outrossim, é importante percebermos que em ambos os parágrafos a aprovação em assembléia é exigida. Isso quer dizer que, em caso de qualquer intercorrência causada pelo mandatário (terceiros) aprovado pela Assembléia o Síndico não poderá ser responsabilizado com lastro no art. 667 do CC/02, pois a nomeação do terceiro ocorreu pela Assembléia, que é o órgão máximo do Condomínio.

E, quando isso ocorrer, é aconselhável que Síndico eleito, para resguardar seus interesses, faça constar na Ata todos os terceiros que foram investidos e receberam poderes por decisão assemblear.

Para saber mais, entre em contato conosco.

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