A administradora condominial é uma prestadora de serviços do condomínio, portanto, como qualquer outro prestador, poderá ser substituída quando os condôminos acharem oportuno.
Outrossim, como prestadora de serviço, deve ter um contrato formalizado com o condomínio, listando, entre outras, suas obrigações e direitos, bem como cláusulas dispondo os procedimentos que poderão ser adotados nos casos de rescisão do contrato, especialmente, no que tange a multa, procedimentos para rescisão, causas que motivam o desligamento, prazo de aviso do desligamento e outras situações que precisam ser analisadas individualmente em cada contrato.
Assim, quando há interesse na rescisão contratual do contrato de prestação de serviço, é necessário a analise das cláusulas contratadas, principalmente no que tange aos ônus de quem motivou o rompimento da relação. Isso porque, é frequente o pagamento de multas no caso de rompimento voluntário, como também pode existir o ajuste reciproco das partes e outras variáveis que necessitam ser analisada de acordo com o caso específico, pois, em alguns casos, até mesmo a existência de multas elevadas poderão ser discutidas judicialmente.
Dessa forma, após uma análise prévia, quando há interesse do condomínio em romper o contrato de prestação de serviço é aconselhável que o assunto seja claramente exposto em Assembléia, que deverá constar na ordem do dia tal discussão, e, especialmente, quando não existir motivo concreto aparente para rescisão, os condôminos, respeitando o quórum de votação decidirão sobre a substituição e a escolha da nova administradora, consoante previsto no artigo 1348, parágrafos 1º e 2º: do CC:
“§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Porém, reiterando as exposições anteriores, é extremamente providencial que o Síndico e/ou Conselheiros exponham aos moradores, com o máximo de isenção, os riscos e os benefícios da alteração da administradora e fundamentem o posicionamento adotado.
Quanto ao quórum, temos que deverá respeitar o contido nos artigos 1.352 e 1.353 do CC, em primeira chamada, com quórum mínimo da metade dos condôminos ou frações ideais, votação da maioria; em segunda chamada, maioria dos votos dos presentes (ou frações ideais).
