A polêmica sobre a legitimidade ou não do condomínio em realizar o corte da água do condômino inadimplente é rotineira e em períodos de aumento da inadimplência da taxa condominial a dúvida sobre a possibilidade da realização do corte aumenta, porém, como o assunto é mais complexo do que se parece, é necessária a avaliação profunda sob a legitimidade ou não, os riscos x os benefícios e os amparos legais que sustentam tanto a legalidade quanto a ilegalidade do ato, sob pena de uma medida que se imagina ser eficaz para proteger os interesses e reduzir os custos do condomínio se transformar em uma fonte causadora de prejuízos elevados, senão vejamos:
- DO PRINCIPIO DA DIGNIDADE DE PESSOA HUMANA.
A Constituição Federal prevê logo no art.1º, III como fundamento do Estado Democrático de Direito a proteção ao princípio da dignidade da pessoa humana, senão vejamos:
Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:
III – a dignidade da pessoa humana;
Outrossim, quando buscamos uma definição conceitual sobre o que é a “dignidade da pessoa humana” encontramos uma infinidade de posicionamento doutrinários, jurisprudenciais e filosóficos acerca do tema, mas podemos nos socorrer da seguinte definição “[…] temos por dignidade da pessoa humana a qualidade intrínseca e distintiva de cada ser humano que o faz merecedor do mesmo respeito e consideração por parte do Estado e da comunidade, implicando, neste sentido, um complexo de direitos e deveres fundamentais que asseguram a pessoa tanto contra todo e qualquer ato de cunho degradante e desumano, como venham a lhe garantir as condições existenciais mínimas para uma vida saudável, além de propiciar e promover sua participação ativa e co-responsável nos destinos da própria existência e da vida em comunhão com os demais seres humanos.[1]”
E para a dúvida em comento, grande valia é a definição conceitual que considera como parte da dignidade da pessoa humana a garantia ao individuo de ter as condições mínimas de uma vida saudável.
Com lastro neste entendimento conceitual e sendo inquestionável a importância da água para a vida saudável de qualquer ser humano, e quanto a isso não paira dúvida, temos que a água é um bem essencial para manutenção da vida, sendo indispensável para higiene, alimentação, saúde e inúmeras outras situações fundamentais para a manutenção da própria existência de qualquer ser vivo.
Outrossim, ainda que não aplicável efetivamente na relação entre condomínio e condômino, não podemos deixar de socorrer de algumas disposições legais quanto a importância da manutenção dos serviços considerados essenciais, como por exemplo o contido no art. 22 do CDC e até mesmo no art.10, I da Lei 7.783/89 que trata sobre a greve:
“Art. 22 – Os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos.”
“Art. 10. São considerados serviços ou atividades essenciais:
I — tratamento e abastecimento de água; produção e distribuição de energia elétrica, gás e combustíveis;”
Portanto, é inegável que há na legislação previsões legais resguardando o direito à manutenção da prestação continua de serviços essenciais, dentre eles a água, em razão da sua reconhecida e inquestionável importância para manutenção da vida e tal situação sempre deverá ser respeitada.
- DA INADIMPLÊNCIA.
Excetuando casos isolados, a esmagadora maioria dos devedores das taxas condominiais são pessoas idôneas, mas que, em razão de inúmeros percalços da vida, em um determinado momento deixam de ter condições de arcar com o pagamento da taxa condominial, por inúmeras justificativas e pelos mais diversos períodos.
Podemos citar como justificativas a perda do emprego, a necessidade de utilização dos recursos para tratamento de saúde, os efeitos da própria economia e tantas outras variáveis que, ainda que justificáveis, não são excludentes capazes de anistiar a dívida existente perante o condomínio.
Sob outro ponto de vista, como consequência da inadimplência, especialmente quando estamos diante de condôminos inadimplentes por longos meses, para ajustar o caixa condominial pode ser necessário até mesmo o aumento do valor mensal do condomínio, e sempre existirá a interpretação de que os condôminos pontuais pagam para que os impontuais façam uso do espaço, o que, respeitando interpretações opostas, é uma opinião equivocada, pois, ainda que exista em um primeiro momento a necessidade de que outros condôminos arquem com os valores dos devedores, o condomínio possui meios de cobrar a dívida, inclusive realizando o leilão da própria unidade condominial inadimplente, por consequência, ainda que demorado, o valor em aberto retorna aos cofres do condomínio com as atualizações e juros, e quando isso ocorre pode ocorrer a diminuição do valor da taxa condominial mensal ou a utilização para outros fins, evitando assim a solicitação de despesas extraordinárias, por exemplo.
Dessa forma, é evidente que o credor possui meios legais para cobrar a dívida existente.
Pensando nisso, sob outro ponto de vista, e invocando o princípio da dignidade da pessoa humana, podemos utilizar por exemplos casos em que um condômino em razão da perda do emprego torna devedor da taxa condominial, quando isso ocorre imagina-se que até que o condômino retorne ao mercado de trabalho e/ou faça alguns ajustes em sua vida financeira, alguns meses serão necessários, e o condomínio terá os meios legais para cobrar a dívida existente.
Entretanto, em situações assim, quando o condomínio realiza o corte da água do condômino a situação em nada contribui, pois, sem água o devedor sequer terá condições de fazer alimento, lavar a roupa e manter a higiene pessoal adequada para uma entrevista de emprego, ou seja, ao adotar tal postura enérgica a situação de devedor pode ser agravada ainda mais ao ponto de ser considerado um ato lesivo aos princípios constitucional que protegem qualquer ser humano. O mesmo pode ocorrer com o caso de algum condômino vitimado por alguma doença que tenha necessidade de utilizar de seus recursos para realização de algum tratamento e passe a ser devedor da taxa condominial, e se tiver a água cortada a própria recuperação clinica poderá ser afetada.
Portanto, ainda que simbólicos, apenas pelas situações exemplificativas fica evidente o quão complexo é o assunto e o quão temerária pode ser qualquer atitude realizada sem o devido amparo legal por parte do condomínio.
Ademais, o corte do fornecimento da água é uma forma coercitiva de obrigar o devedor a adimplir com a prestação que lhe cabe, mas pode ser vista como uma atitude extremamente onerosa e excessiva, pois o condomínio ou a concessionária pode utilizar de outros meios judiciais menos gravosos para cobrar o credor, entendimento que encontra analogia no preceituado no art. 620 do CPC, in verbis, “Quando por vários meios o credor puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o devedor.”.
Portanto, considerando que o corte da água pode ser interpretado, e muitas vezes é, como uma atitude extremamente “violenta”, possuindo até características do exercício arbitrário das próprias razões, vez que reflete em uma onerosidade excessiva ao devedor, inclusive podendo ser interpretada como violação ao principio da dignidade da pessoa humana, é necessário muita cautela por parte do condomínio, pois, o risco de sofrer uma ação por danos morais existe.
- DO CORTE PELA CONCESSIONÁRIA.
Ao abordar o tema da possibilidade de corte da água pelo condomínio é importante diferenciar a relação entre o condomínio e o condômino e do condômino com a concessionária do fornecimento de água, pois, ainda que a discussão sobre o serviço ofertado seja a mesma (água) a diferenciação da relação jurídica entre as partes culmina com procedimentos diferentes para cada ato.
Assim, quando estamos diante do fornecimento de água diretamente pela concessionária ao consumidor final, que pode ser o condômino, as regras que regulam a prestação de serviço estão disciplinadas dentre outras no CDC e na Lei que estabelece as diretrizes nacionais para o saneamento básico, que em seu art.40, assim dispõe:
Art. 40. Os serviços poderão ser interrompidos pelo prestador nas seguintes hipóteses:
V – inadimplemento do usuário do serviço de abastecimento de água, do pagamento das tarifas, após ter sido formalmente notificado.
- 1o As interrupções programadas serão previamente comunicadas ao regulador e aos usuários.
- 2o A suspensão dos serviços prevista nos incisos III e V do caput deste artigo será precedida de prévio aviso ao usuário, não inferior a 30 (trinta) dias da data prevista para a suspensão.
- 3o A interrupção ou a restrição do fornecimento de água por inadimplência a estabelecimentos de saúde, a instituições educacionais e de internação coletiva de pessoas e a usuário residencial de baixa renda beneficiário de tarifa social deverá obedecer a prazos e critérios que preservem condições mínimas de manutenção da saúde das pessoas atingidas.
Destarte, é perceptível que quando o fornecedor de serviço é a concessionária pública há regras até mesmo para o corte, além disso, na prática é sabido que em razão da sua gravidade, com muita frequência antes de realizar o corte a concessionária oferece inúmeras possibilidades de parcelamento, pois é sabedora das consequências e dos riscos de um corte oneroso demais e do quão discutível pode ser o ato.
Porém, quando a concessionária adota a postura e efetua o corte no abastecimento de qualquer consumidor, há um aparelhamento administrativo habituado a lidar com qualquer percalço judicial e os prejuízos causados por qualquer decisão judicial que considere ilegal o corte realizado será facilmente diluído pelos lucros auferidos pelas empresas, situação que não existe nos condomínios.
- DO CORTE PELO CONDOMÍNIO.
Assim, o primeiro desafio do nicho condominial que objetiva discutir a possibilidade de corte do fornecimento da água do condômino inadimplente é verificar o que dispõe a legislação de sua localidade para, dependendo da situação, realizar os procedimentos assembleares necessários para aprovação da individualização da conta de água das unidades condominiais e das regras para a cobrança e corte.
Outrossim, como há algumas formas de individualizar a conta de água, modelos de medição, etc. é preciso se atentar sobre quem será o responsável pelo corte da água, se o condomínio ou a empresa prestadora de serviço, sendo aconselhável manter tal responsabilidade com a empresa, ainda que possa ser mais custoso, pois em caso de discussões judiciais a responsabilidade do condomínio pode ser excluída, tudo dependerá realmente da escolha realizada em cada nicho condominial.
Entretanto, caso o condomínio opte por ser o responsável pela gestão e/ou o corte não seja realizado diretamente pela concessionária, mas por uma empresa contratada pelo condomínio ou algo semelhante, os riscos serão maiores e o trabalho para diminuir os riscos futuros deverá ser bem mais elaborado, sendo aconselhável a participação de profissional com sólido conhecimento nas relações condominiais.
E é por isso que o mais o correto é sempre que ocorrer a individualização realizar a alteração na convenção condominial, cujo quórum necessita de 2/3 dos condôminos, e disciplinar como será realizada as regras para cobrança, e no mínimo deverá abordar duas situações:
- FORMA DE COBRANÇA: deverá ser estipulado como será realizada a cobrança, se por intermédio de um único boleto (condomínio + água) ou a água será cobrada separadamente, o que é mais indicado, vez que em casos extremos o condômino que não conseguir honrar com o pagamento da taxa condominial terá possibilidade de honrar com o pagamento da água, além de possibilitar a correção decorrente de equívocos na medição ou outra situação;
- SOBRE O CORTE: deverá ser disciplinado como será realizado o corte, sendo aconselhável que, no mínimo as mesmas regras existentes para a concessionária pública sejam mantidas, como por exemplo, a comunicação prévia do corte, prazo para restabelecimento, lembrando-se, também, que os encargos em razão do atraso deverão ser adequados com a norma vigente, sendo aconselhável a mantença das mesmas regras existentes para os devedores da taxa condominial.
Dessa forma, é inegável que somente os condomínios mais precavidos estarão habilitados para usufruir realmente dos benefícios decorrentes da individualização da conta de água, pois é extremamente temerário apenas realizar a aprovação de algo sem que exista um suporte nas regras condominiais prevendo o que fazer e como fazer quando existir inadimplentes.
- DO ENTENDIMENTO JUDICIAL
Quando o assunto é o corte da água realizado pelo condomínio, frequentes são as discussões judiciais sobre a legalidade ou não do ato. E, muitas vezes, como inexistiu a alteração nas normas condominiais, condôminos, mesmo inadimplentes, porém, bem assessorados, conseguem êxito em ações judiciais determinando a proibição do corte do fornecimento de água, sob pena do condomínio pagar multa diária, e, em algumas ocasiões, são beneficiados por sentenças judiciais que condenam o condomínio a pagar indenização por danos morais etc.
Portanto, ainda que não exista um posicionamento jurisprudencial definitivo sobre o assunto, é possível perceber que quando o condomínio é vitorioso nas discussões judiciais, na maioria das vezes, a decisão judicial faz ponderação de que o ato realizado pelo condomínio encontra respaldo na convenção condominial. Mas, em situação oposta, quando o condomínio é derrotado em praticamente todas as decisões há menção de que o ato foi ilegal em razão da ausência de norma que permita tal ato ou amparo na convenção condominial.
Outrossim, quando a discussão é entre a concessionária e o condômino, a empresa na grande maioria das vezes está protegida, excetuando os casos em que o corte foi realizado por falhas ou erros operacionais.
Assim, com lastros nas decisões judiciais, reitera, é prudente que cada nicho condominial tenha realmente a cautela necessária na implantação e nas regras que regulamentarão a individualização da conta de água, podendo ser útil extrair a essência de algumas decisões, senão vejamos:
APELAÇÃO nº 00092-32.201.8.26.0506 – TJSP – CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA REALIZADO PELO CONDOMÍNIO. Inadmisibildade. Prerogativa conferida à Administração Pública e às Concesionárias de serviços públicos, não extensiva ao particular. Recurso Provido.
APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº 063015-38.209.8.26.024 – TJSP – CONDOMÍNIO Pretensões de obrigação de fazer e indenizatória de dano moral julgadas procedentes Corte de fornecimento de água a condômino, pelo não pagamento dos rateios condominiais, deliberada em asembléia condominial Penalidade não prevista na convenção Abusividade na cobrança caracterizada Nulidade da deliberação reconhecida com acerto Dano moral corretamente reconhecido Sentença mantida Recurso não provido.
2005 06 1 006984-9 – DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. ABASTECIMENTO DE ÁGUA. INTERRUPÇÃO DO FORNECIMENTO POR INADIMPLÊNCIA. NORMA INTERNA. PREVISÃO. LICITUDE DO PROCEDIMENTO. DÍVIDA PRETÉRITA NÃO QUITADA INTEGRALMENTE. PAGAMENTOS POSTERIORES. PONTUALIDADE. ADIMPLÊNCIA. NÃO EQUIPARAÇÃO.1. Havendo expressa disposição em convenção condominial no sentido de que as unidades inadimplentes sofreriam corte no fornecimento de água, não há qualquer ilicitude do condomínio que, em razão de tal circunstância, procede à interrupção no fornecimento de água.2. O fato de o condômino, depois de longa inadimplência e, ainda, não tendo quitado integralmente a sua dívida pretérita com o condomínio, voltar a cumprir, em dia, os pagamentos devidos, tal não se equipara à situação de adimplência.3. Recurso conhecido e desprovido.
APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 017453-20.208.8.26.007 – TJSP – CONDOMÍNIO SUSPENSÃO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA À UNIDADE CONDOMINIAL EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES DANO MORAL DEVIDO ‘QUANTUM’ – RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Evidente que a suspensão/corte no fornecimento de água foi meio coercitivo utilizado pelo condomínio réu para forçar o condômino a assumir dívida que não era sua, e isso não se pode admitir. Restando patente a arbitrariedade praticada pelo condomínio réu, bem como os danos morais sofridos pelo condômino, que se viu privado de utilizar-se de um serviço essencial e que somente pode ser suspenso em situações especiais, decore daí a obrigação de indenizar, como pleiteado pelo apelante, devendo o ‘quantum’ a ser pago ser arbitrado com moderação, observando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
CONCLUSÃO
Em razão de toda exposição, temos primeiramente ser inquestionável o quão útil e justo é a individualização da conta de água, entretanto para que algo tão útil não se transforme em uma fonte de prejuízo e de risco elevado ao condomínio é necessário que o assunto seja discutido sempre por intermédio de assembléia e respeitando os quóruns legais necessários para cada alteração. Ademais, ainda que seja de conhecimento notório do quão difícil é realizar a alteração da convenção condominial, investir esforços e traçar um cronograma de trabalho para que isso ocorra é fundamental para evitar prejuízos futuros ao condomínio.
Portanto, para que o condomínio alcance os anseios desejados é preciso que a sindicância e administradora exponham aos condôminos de forma transparente todas as variáveis existentes, especialmente os prós e contras das diferentes formas de controle da individualização, permitindo assim que os condôminos tenham ciência inequívoca dos sistemas e possam escolher o mais adequado para cada nicho condominial.
Dessa forma, é possível concluir que, desde que amparada pela necessária alteração da convenção condominial, a individualização da conta de água culmina com a economia das despesas ordinárias, estimula o consumo consciente da água, permite uma forma de pagamento mais justa aos usuários e os custos para sua implantação acabam sendo pagos pela economia ao longo dos anos, bastando apenas ao condomínio ser diligente em sua implantação.
Ao mesmo tempo, o condômino, mesmo inadimplente, que for surpreendido pelo corte de água em sua unidade condominial realizada pelo condomínio, poderá consultar o profissional de sua confiança para verificar se o ato realizado encontra respaldo nas regras condominiais e, em caso negativo, poderá adotar os meios judiciais que entender cabível em face do condomínio para obter o restabelecimento do serviço e demais pedidos que entender válido.
[1] SARLET, Ingo Wolfgang. Dignidade da Pessoa Humana e Direitos Fundamentais na Constituição Federal de 1988. 5. ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2007. p. 62.
