Pois, a escolha da forma de gestão dependerá das regras existentes, dimensão e anseios dos condôminos, que devem conhecer as três principais modalidades para administração condominial, senão vejamos:
Desse modo, como cada Condomínio é detentor de necessidades exclusivas, a discussão sobre a contratação ou não, e qual será a Administradora, deverá ser alvo de discussão e votação dos condôminos por intermédio de Assembléia. Aprovada a Administradora por votação assemblear, a mesma passará a exercer as funções administrativas (art. 1.348, §§ 1º e 2º do CC/02) e será uma prestadora de serviço do Condomínio, sendo obrigatória a avença de contrato formal entre as partes, fazendo constar os direitos e responsabilidades de cada.
Escolhida a administradora, a mesma deverá se reportar para o Síndico, e os Condôminos não poderão interferir ou dar ordens, sempre que qualquer ato for necessário os interessados deverão se reportar ao Síndico, que será o responsável pela adoção das providencias necessárias, inclusive, sob pena de violação de suas atribuições legais.
Para os leigos, parece um pouco incompreensível tal logística, mas se analisada sob o âmbito técnico é a forma correta, pois a Administradora mantém uma relação direta com o Condomínio, representando pelo Síndico, que deverá fazer a gestão de todos os problemas, até porque, caso exista omissão na busca das soluções poderá ser responsabilizado ou até destituído da sindicância.
É importante, também, mencionar que mesmo quando há existência da nomeação da Administradora, não necessariamente todas as funções administrativas de responsabilidade do Síndico serão transferidas, por exemplo, pode ser avençado que para pagamentos de importância de determinado valor será obrigatória a anuência do Síndico, para liberação de pagamento de prestadores de serviço também, pesquisas para orçamentos de obra serão realizados por comissões e outros atos que objetivam maior controle das decisões. Ou seja, por mais que exista a indicação da Administradora, para algumas situações a exclusividade da atuação do Síndico poderá ser mantida.
Considerando a complexidade, a responsabilidades e até o tempo necessário para dedicar ao cargo, entre os condôminos pode não existir interessado em assumir o posto de Síndico, por conseguinte a demanda pela busca por Síndicos Profissionais tem crescido consideravelmente.
O Síndico Profissional nada mais é que uma pessoa capacitada e com conhecimento nas relações condominiais que, normalmente administra outros condomínios e é remunerado pelos serviços prestados. Lembrando-se que, por ser um cargo decorrente de eleição, equipara-se ao de mandatário, e não existirá relação de vínculo empregatício.
Quando o Condomínio opta pela escolha do Síndico Profissional, é necessário que pesquise o currículo do profissional, verifique se é possuidor ou não de empresa, se está inscrito ou não na Prefeitura (quando necessário), INSS ou se exerce a função como autônomo. O esclarecimento de tais peculiaridades é importante para questões administrativas fiscais do próprio Condomínio.
Outrossim, como o Síndico Profissional normalmente já realiza a gestão de outros empreendimentos é importante que o Condomínio em Assembléia analise com cautela se ao escolher um Síndico Profissional o mesmo deverá atuar exclusivamente naquele condomínio ou não. É fundamental tal analise sob pena de tornar problemática e dificultosa a gestão futura, pois inexistirá exclusividade do profissional para com o Condomínio.
Em outra esfera, ao escolher pela eleição de Síndico Profissional, é fundamental que o Conselho Fiscal tenha atuação mais intensa, especialmente no que tange ao acompanhamento dos recolhimentos de impostos, contribuições e demais obrigações financeiras e legais, além de ser aconselhável que a movimentação financeira do Condomínio seja realiza em conjunto com o subsíndico (quando existir) ou com os membros do Conselho.
Assim, na prática, quando há nomeação de Síndico Profissional, alguns profissionais a participação do Conselho será fundamental.
Talvez seja a forma mais benéfica para empreendimentos pequenos, pois todos os atos serão realizados pelos próprios Condôminos, normalmente há divisão de trabalhos por temas, como: legal, financeiro, administrativo, orçamentário, compras entre outros.
Quando o Condomínio aprova a autogestão, salvo raras exceções, todos os trabalhos serão voluntários, inclusive, é normal sequer existir isenção total da taxa de condominial ao síndico, pois, normalmente, é uma forma escolhida em empreendimentos com poucas unidades.
Assim, por ser uma forma de gestão em que há participação de grande parte dos condomínios, não é algo usual em empreendimentos complexos.
Contudo, independente da forma de gestão, é fundamental que o condomínio tenha um resguardo legal condizente com a sua formatação.
