O novo Código de Processo Civil, que entra em vigor no dia 18/03/2016, altera significativamente os procedimentos dos tramites das ações judiciais, e, dentre outras situações, podemos observar que há um anseio do legislador em tornar o desfecho dos processos judiciais mais céleres e um forte incentivo à composição, o que é salutar.

Assim, especificamente, no caso de cobrança de condomínio, o inciso X, do Art. 784[1] do NCPC (Novo Código de Processo Civil) incluiu como “Título Executivo Extrajudicial” as contribuições condominiais, por consequência, cobrar o inadimplente será, processualmente, mais rápido, evitando a existência de um processo de conhecimento para “formação” do título executivo e aí sim iniciar a execução da dívida, procedimento que poderia levar alguns anos, em razão dos recursos que podiam ser utilizados.

Entretanto, com o NCPC, após a distribuição da petição inicial, e desde que preenchido os novos requisitos para sua elaboração, o juiz determinará a citação do devedor, que terá o prazo de 03 (três) dias para pagar a dívida[2], sob pena de penhora e avalição do bem.

Há de se mencionar que quando da propositura da ação inicial o credor, no caso o condomínio, poderá requerer a inclusão do nome do devedor no cadastro de inadimplente[3], sendo uma forma de coagir o devedor a pagar o débito e, de certa forma, tornando desnecessárias as discussões até então existentes sobre a possibilidade ou não do condomínio negativar o nome do devedor da taxa condominial. Ademais, ao término do processo há possibilidade do protesto[4].

Porém, considerando que o NCPC considera a taxa condominial um “Título Executivo Extrajudicial”, o credor deverá ficar atento, pois deverá fornecer na petição inicial documentos imprescindíveis para demonstrar o lastro do valor cobrado[5], sob pena do processo sofrer entraves relativo a inobservância dos requisitos processuais, cujo desfecho dependerá do caso concreto.

Outro diferencial, é a obrigatoriedade do condomínio requerer a citação de outros, possíveis, credores, como a instituição bancária, caso conste na matrícula do imóvel, situação que também agilizará o desfecho do processo. Entretanto, a restrição cadastral não deverá ser requisitada para esses credores.

Além disso, temos que a citação inicial, dependendo do caso concreto, poderá ser realizada também por intermédio dos correios[6].

Dessa forma, é evidente que o NCPC trouxe modificações significativas e que agilizará a cobrança dos devedores das taxas condominiais, porém, certamente existirão discussão sobre a possibilidade de cobrar no mesmo processo as taxas condominiais vencidas ao longo do processo.

Isso porque, há uma corrente de pensadores que defendem que a execução por título extrajudicial, não permite a inclusão de débitos que vencerem após a distribuição da ação, por consequência, se o devedor continua não pagando a taxa condominial será necessária a distribuição de novas ações para incluir período não incluso na ação inaugural. Em outra esfera, há outro grupo que entende ser possível tal inclusão, até pelo fato de ser a essência do legislador tornar o processo mais célere, e pela facilidade que é a própria inclusão das taxas condominiais vencidas ao longo do processo.

Dessa forma, considerando essa única discussão, é bem provável que, ao menos no inicio de vigência do NCPC em algumas ações o condomínio opte pelo procedimento antigo, que também é permitido no NCPC, até que tenhamos alguma jurisprudência sobre o tema.

Em razão do exposto, é possível concluir que o NCPC possui em sua essência agilizar as ações de cobrança de taxa condominial, trazendo inovações importantes e que podem tornar o processo de recebimento do débito mais rápido, contudo, o condomínio terá que ter atenção maior, especialmente para evitar a cobrança de valores já pagos, incluir indevidamente o nome de devedores na lista negra e, quando necessário, na adequação até mesmo da Convenção e Atas para facilitar a sua utilização para efeitos de cálculo do saldo devedor.

E para os devedores, salvo casos específicos, encontrar meios financeiros para quitar o saldo será extremamente importante, sob pena de perder o bem de forma mais rápida.

[1] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

[2] Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação

• 1oDo mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
• 2oA penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

[3] Art. 782, §3º

[4] Art. 517.

[5] Convenção de Condomínio, Ata de eleição do síndico, Ata em que foi determinado os valores das contribuições, demonstrativo detalhado dos valores cobrados, com índice de atualização e informação sobre metodologia de cálculo, matrícula do imóvel e os demais necessários como requisitos da petição inicial.

[6] Art. 248, §4º