Todo condomínio é regido por normas próprias como: Memorial Descritivo, Convenção Condominial, Regimento Interno e decisões assembleares, que obrigatoriamente devem ser elaboradas respeitando o Código Civil, a Constituição Federal e outras normas mais “fortes”, sob pena de nulidade.

E, com o passar dos anos, em razão dos mais diversos fatores, alterações na vida condominial são sugeridas e precisam da deliberação por parte dos condôminos, e, dependendo do assunto, a aprovação ocorre por aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia, pela anuência de 100% de todos os condôminos, 50%+1 das unidades ou 2/3 dos condôminos, em alguns casos até mesmos os inadimplentes são autorizados a votar. Ou seja, para cada tipo de assunto a ser deliberado há um quórum mínimo previsto nas regras condominiais.

Destarte, a figura do síndico é extremamente importante, pois, em razão da sua obrigação legal de cumprir e fazer cumprir as regras condominiais (Dever do Síndico), sob pena de destituição do cargo, deve ser o primeiro a exigir que as decisões assembleares sejam realizadas respeitando as regras, inclusive, pode-se até afirmar que tem o dever de não cumprir qualquer decisão que viole às normas condominiais, ainda que aprovadas em assembleia.

Porém, por desconhecimento técnico, anseio em evitar indispor com moradores, e prejudicar sua reeleição, mau assessoramento e em razão da própria discussão judicial que existe sobre alguns assuntos, frequentemente decisões assembleares são anuladas pelo Poder Judiciário e refletem em transtorno à coletividade. E, as causas mais comuns que acarretam na anulação de decisões assembleares são irregularidades no(a):

Edital de Convocação: Trata-se de um documento obrigatório, que deve conter os assuntos que serão debatidos (pauta do dia), informar quando há necessidade do quórum qualificado e a participação ou não de inadimplentes, necessidade ou não de firma reconhecida para procuração, data, horário e local da solenidade, assuntos gerais e que exista a convocação de todos os condôminos, com aviso de recebimento. Além disso, a colocação de avisos e/ou uso de redes sociais pode ser utilizado para reforçar o chamamento. Porém, a inobservância dessas regras pode refletir na anulação da decisão assemblear realizada, vejamos:

AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. CONDOMÍNIO. Convocação de todos os condôminos, nos termos do art. 1.354, do CC, que restou comprovada nos autos. Acionamento de mais um elevador sabático (de sistema shabat). Deliberação que disciplina o modo de usar parte comum e que, portanto, deve constar da convenção condominial (art. 9º, §3º, “c”, da Lei 4.591/64). Assembleia que deveria ter sido convocada, especificamente, para tal fim. Ademais, quórum de aprovação de 2/3, previsto no Código Civil (art. 1.351), não preenchido. Alcance do quórum mediante ratificação posterior, por declaração dos condôminos. Inadmissibilidade. Precedente. Ilegalidade reconhecida. Recurso provido para declarar a ilegalidade da mudança promovida.(TJSP;  Apelação 1033800-66.2018.8.26.0100; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/11/2018; Data de Registro: 08/11/2018)

 

Deliberações: As deliberações somente poderão ocorrer se o tema constou como pauta na convocatória, portanto, por exemplo, se existiu na convocatória que seria deliberado sobre a compra de móveis para piscina e deliberou sobre a mobília de salão de festa, a votação e nula. Como também será se for deliberado sobre qualquer outro tema não indicado na pauta do dia. Portanto, é fundamental que exista por parte do Síndico, Presidente da Assembleia e o condutor dos trabalhos respeito ao previsto na pauta do dia, neste sentido:

APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial por irregular cientificação e inobservância de período mínimo entre a primeira e a segunda convocação – Irregularidade na convocação da assembleia geral ordinária, já que não respeitou as especificidades de cientificação impostas pela Convenção de Condomínio e, consequentemente, do art. 1.354 do Código Civil – Impossibilidade de aplicação de penalidade ao síndico sem a devida observância da ampla defesa e do contraditório, os quais, segundo o entendimento do Supremo Tribunal Federal, são aplicáveis às relações privadas – Incidência da Teoria da Eficácia Horizontal dos Direitos Fundamentais – Sentença mantida – Recursos não providos. (TJSP;  Apelação 1033635-45.2016.8.26.0114; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/10/2018; Data de Registro: 02/10/2018)

Quórum: A não observância do quórum de votação é o causador principal das anulações assembleares pelo judiciário. Isso porque, a observância do quórum mínimo exigido para deliberar sobre determinado assunto obrigatoriamente deve ser respeitado, trata-se de um princípio democrático e de conhecimento prévio de todos que adquiriram o imóvel naquele condomínio. É, por isso, por exemplo, que uma única pessoa que adquire um imóvel em um condomínio sem playground, terá o poder de vetar sua instalação, pois, é preciso que a individualidade do indivíduo seja respeitada, afinal, dentre outros imóveis pode ser que o escolhido foi justamente o que não existia o playground e, portanto, o sossego seria maior. Em outras situações, há aprovação das contas do síndico pode ser realizada pela maioria dos presentes, porém, a alteração da convenção, ou qualquer modificação que lhe afete será necessário o quórum disposto e assim por diante, vejamos:

CONDOMÍNIO – AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. CONSIGNATÓRIA – PROCEDÊNCIA – MODIFICAÇÃO DO RATEIO DE DESPESAS ENTRE AS UNIDADES – COBRANÇA POR UNIDADE QUE PASSOU A SER PELA FRAÇÃO DA ÁREA CORRESPONDENTE – ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE NESSA ALTERAÇÃO – PERTINÊNCIA – MUDANÇA NA FORMA DE RATEIO DECIDIDA EM ASSEMBLEIA QUE NÃO CONTOU COM A APROVAÇÃO DE QUÓRUM EXIGIDO PARA TANTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Conforme anotado pelo Magistrado sentenciante, não havendo quórum necessário em Assembleia para aprovação da alteração da Convenção Condominial, descabida a modificação do critério de rateio das despesas condominiais praticada pelo condomínio réu, devendo ser acolhida a insurgência da parte autora. (TJSP;  Apelação 4005474-90.2013.8.26.0562; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bertioga – 2ª Vara – Foro Distrital de Bertioga; Data do Julgamento: 05/09/2017; Data de Registro: 05/09/2017)

Não obstante, é fundamental entenderemos que para vida condominial, dependendo do assunto a ser deliberado, um único voto contrário, ou não computado, é o suficiente para inviabilizar a aprovação de alguns projetos. Portanto, é ilusão acreditar que no nicho condominial o desejo da maioria prevalece. E, ainda que possa parecer o oposto, tal fato é absolutamente legitimo e democrático.

Em outra seara, é necessário que os condôminos compreendam que o Brasil é um país extremamente burocrático, decisões aprovadas em desacordo com as regras inviabilizam o registro/alteração junto ao cartório de imóvel e/ou prefeitura e outros, por conseguinte, o condomínio estará em uma situação irregular perante terceiros, situação que poderá culminar com a não aprovação de financiamentos imobiliários, com desfazimentos de contratos de compra e venda, locação e outros efeitos adjacentes com riscos reais de prejuízo financeiro ao condomínio.

Outrossim, é fato também que, após a propositura de ações anulatórias das decisões assembleares, grande parte dos condomínios realizam a reconvocação de assembleia para deliberar sobre o mesmo assunto. E, após a adequação de algumas incorreções iniciais, ajustes e regularização de pendência, o mesmo tema é deliberado e aprovado, porém, sem qualquer risco futuro para o condomínio, em razão da observância da norma.

Desse modo, temos que 90% ou mais das decisões judiciais que culminam com a anulação da assembleia condominial é fruto do descumprimento de regras básicas e necessárias para validação assemblear e estão relacionadas com irregulares encontradas no Edital, na Deliberação e no Quórum, os outros 10% contemplam o computo de votos em desacordo com as regras (inadimplentes, procurações invalidas), registro da Ata em desacordo com os fatos e outras.

Assim, considerando que as relações condominiais estão cada vez mais complexas no âmbito legal, síndicos e administradoras têm buscado cada vez mais uma atuação preventiva com o advogado condominial que assiste o condomínio, no afã de evitar o risco de judicialização de situações que poderiam ser evitadas.

Contudo, até porque há no país milhares de decisões assembleares, é natural que existam casos em que há o descumprimento de pressupostos legais e a deliberação assemblear precisa ser questionada no judiciário, e o questionamento realizado o quanto antes é sempre o aconselhável, até para evitar o desfazimento de obras, cancelamentos de contratos e outras situações mais gravosas ao nicho condominial.

Não obstante, ainda que o interessado em anular a assembleia condominial possa fazer uso do advogado condominial de sua confiança, salvo casos mais complexos, o pedido de anulação da decisão assemblear poderá ser realizado até mesmo no juizado especial cível, e o questionamento judicial é um Direito assegurado à todos os condôminos.