A discussão é frequente e a resposta apresentada é lastreada na maioria dos casos, ou seja, parte-se do pressuposto de que existiu a instalação regular do condomínio e todas as aprovações orçamentarias, ficando excluídas as demais situações como os casos de adjudicação, leilão, venda com contrato de gaveta, cessão de direito etc.
Dessa forma, temos que, regularmente instalado o condomínio, cada unidade assume o dever de contribuir com o pagamento da taxa condominial, consoante disposto no Art. 1.336, I do CC, respeitando as exclusões, eventualmente, previstas em cada convenção, como por exemplo, do síndico em não pagar tal taxa.
Outrossim, antes de instalar o condomínio o promitente vendedor, aqui denominado apenas vendedor, convoca os promitentes compradores, aqui denominado apenas comprador, para formalizar a entrega das chaves. E, salvo a existência de alguma pendência financeira ou contratual, o vendedor entrega as chaves ou a posse do imóvel ao comprador, ato que é considerando como marco inicial para que o comprador passe a ser o responsável pelo pagamento da taxa condominial, portanto, até que ocorra a formalização desse ato o vendedor é o responsável pelo pagamento do condomínio, conforme entendimento do STJ que será apresentado ao final.
No entanto, em razão de cláusulas contidas no contrato, o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento de tais taxas independente de ter recebido as chaves ou a posse do bem, e é por isso que discussões judiciais existem com tamanha frequência. Isso porque, o condomínio pode escolher quem responderá pela dívida (se o vendedor ou comprador) especialmente quando não for noticiado do andamento da relação entre as partes (encaminhamento da assinatura das chaves, financiamento etc), e é por isso que vários compradores são incluídos no polo passivo das ações de cobranças sem nunca ter usufruído do imóvel.
Porém, em razão de discussões judiciais existentes ao longo dos anos, os compradores que não receberam as chaves ou a posse do imóvel foram considerados parte ilegítima para responder pela cobrança das taxas condominiais relativas ao período em que não usufruíram do imóvel, especialmente quando o condomínio é cientificado do ato, ou seja, de que o comprador não recebeu as chaves ou a posse do imóvel.
E, uma forte corrente doutrinaria e jurisprudencial predominante é no sentido de que somente com a efetiva entrega das chaves ocorre a transferência do imóvel, momento em que o comprador passa a ter concretamente o uso e o gozo do bem e aí sim a obrigação em adimplir com o custeio da taxa condominial. Até esse marco, que é a entrega das chaves ou da posse precária, o real proprietário do imóvel – vendedor – é quem deve arcar com o custeio de todos os ônus condominiais.
E nada mais justo, afinal o comprador não usufrui o bem e há chances inclusive de sequer vir a ser o proprietário, consequentemente não pode sofre o ônus de tal imposição contratual. Tanto é verdade que há várias decisões judiciais que consideram nulas cláusulas impositivas da cobrança condominial e outras atreladas ao bem antes do efetivo recebimento das chaves ou posse, mesmo que precária, do imóvel, senão vejamos:
“…Quanto às despesas condominiais, no entanto, não merece reparos a r. sentença impugnada. Isso porque o autor só foi imitido na posse do imóvel em 03/10/11 (fls. 338vs.), de modo que não pode responder por despesas anteriores a essa data. E ainda que se alegue constar do contrato que as despesas seriam de responsabilidade do autor a partir do “habite-se” ou da entrega do imóvel, o que ocorresse primeiro (cláusula 6.2, fls. 46), é certo que tal disposição é abusiva e deve ser interpretada em favor dos apelantes à luz do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a responsabilidade pelas despesas do condomínio até a data da entrega do imóvel é da ré….Apelação n. 0127348-46.2010.8.26.0100”
Imperioso destacar que o entendimento jurisprudencial atual é fruto de decisão proferida, cuja interpretação deverá ser realizada com lastro na peculiaridade do caso concreto sob judice, neste sentido:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (Superior Tribunal de Justiça STJ; EREsp 489.647; Proc. 2003/0107545-3; RJ; Segunda Seção; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Julg. 25/11/2009; DJE 15/12/2009)”
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. – A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. – Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgRg nos EDcl no REsp 851542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2011, DJe 13/09/2011)
AGRAVO INOMINADO. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AQUISIÇÃO MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÉBITO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. ARTIGO 12 DA LEI 4.591/64. RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES. NÃO CABIMENTO. QUITAÇÃO DE TODO E QUALQUER ÔNUS. Os débitos condominiais anteriores à entrega das chaves serão suportados por aquele que detinha a posse do imóvel ao tempo da exação. A própria lei que regula os condomínios em edificações estabelece a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais daquele que efetivamente estiver na posse, no uso e no gozo do imóvel e, por conseguinte, der causa às despesas que deverão ser rateadas pelos condôminos. Inteligência do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 que, aliada à expressa previsão contratual de que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, não permite a responsabilização dos adquirentes da unidade imobiliária por débito anterior à efetiva imissão na posse. Conhecimento e desprovimento do Agravo Inominado. (0036206-35.2010.8.19.0203 – APELACAO – DES. ROGERIO DE OLIVEIRA SOUZA – Julgamento: 14/02/2012 – NONA CAMARA CIVEL)
Assim, até em razão de uma analise mais criteriosa e profunda das decisões e para evitar discussões futuras e facilitar a defesa em eventual processo a ser interposto pelo condomínio é extremamente aconselhável ao comprador que, após a instalação do condomínio não receber as chaves ou a posse, que notifique o condomínio informando tal situação e requerendo que todas cobranças condominiais sejam direcionadas ao vendedor, real proprietário do imóvel. Tal procedimento, ainda que simplista, realizado com as formalidades necessárias para o ato, e por intermédio de um profissional habilitado, poderá ser de grande valia no futuro, pois, não obstante seja acatado pelo judiciário que a taxa condominial é devida após o recebimento das chaves ou posse, não raramente o comprador terá que apresentar manifestação processual, ocasião em que o profissional que terá condições de adotar o melhor procedimento e fazer uso de tal notificação.
Destarte, malgrado existam boas chances de defesa em casos de cobrança de condomínio referente ao período em que o comprador não esteve usufruindo do bem, apenas com a analise efetiva do caso concreto é que o profissional terá condições de avaliar os procedimentos legais que poderão ser adotados, inclusive, em algumas situações o comprador quita a divida condominial e pode realizar a cobrança do vendedor posteriormente.
Portanto, é sempre aconselhável que o compromissário comprador que receber cobrança de taxa condominial sem ter recebido as chaves ou a posse do bem procure auxilio profissional o quanto antes, pois há chances de estarmos diante de uma cobrança considerada indevida ou que permita o ressarcimento do valor dispensado por parte do compromissário vendedor.
Em outra esfera, quando o condomínio adota a pratica de realizar o protesto da dívida condominial, se o protesto efetivar contra quem não seria o responsável pelo pagamento da taxa condominial, o prejudicado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio, assunto que será abordado em outra oportunidade.
Por Alexandre Berthe Pinto.
