Com relação à validade da Convenção de Condomínio perante os condôminos e terceiros, podemos listar alguns itens.
MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Como exposto em outro tópico, para comercialização do imóvel a Lei exige que a Minuta da Convenção de Condomínio seja registrada em cartório, não sendo uma faculdade, mas uma exigência legal. Assim, o promitente comprador (futuro condômino) adere implicitamente à minuta preestabelecida.
Outrossim, quando da Assembléia Geral de Instalação do Condomínio, se inexistir qualquer menção na Ata convocatória quanto a discussão relativa a Minuta, temos que a mesma automaticamente terá sua eficácia válida, até que seja aprovada/alterada a nova convenção, senão vejamos:
“DIREITO CIVIL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MINUTA DE CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – IMPROCEDÊNCIA NO JUÍZO A QUO – INCONFORMISMO – MINUTA DE CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – VALIDADE ATÉ A APROVAÇÃO DA CONVENÇÃO DEFINITIVA – CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS – QUOTA-PARTE COM BASE EM FRAÇÃO IDEAL – POSSIBILIDADE – CONVENÇÃO QUE REPRODUZ CRITÉRIO LEGAL – ISONOMIA RESPEITADA – PLEITO DE NULIDADE INVIÁVEL – CONSIGNATÓRIA IMPROCEDENTE – DEPÓSITOS INSUFICIENTES – MORA INAFASTADA – AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO NO TOCANTE AO SALDO DEVEDOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA INOCORRENTE – HONORÁRIOS PARA CONTRATAÇÃO DE ADVOGADO DE DEFESA DO CONDOMÍNIO – RATEIO – PARTICIPAÇÃO DOS AUTORES/CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – APELO IMPROVIDO. A Minuta de Convenção do Condomínio é válida e eficaz até que seja aprovada a convenção definitiva, porque quando da aquisição do apartamento o condômino adere implicitamente à minuta preestabelecida pela incorporadora. Não ofende o princípio da isonomia a Minuta de Convenção do Condomínio que estabelece como critério de rateio das despesas a fração ideal do imóvel, apenas reproduzindo critério legal previsto no art. 12, § 1º, da Lei n. 4.591/64 e no art. 1.336, I, do Código Civil de 2002, que tem como fundamento implícito o valor do bem, sendo justificável o rateio diferenciado. O depósito insuficiente não afasta a mora, nem mesmo parcialmente em relação ao valor depositado. Não se cogita de procedência parcial do pedido consignatório e de sucumbência recíproca se inexiste na sentença condenação do autor/consignante ao pagamento do saldo devedor referente aos depósitos efetuados a menor. Os honorários despendidos na contratação de advogado de defesa pelo condomínio devem ser rateados também entre os condôminos autores do mesmo processo, pois a defesa judicial do condomínio é do interesse indistinto de toda a coletividade condominial. (TJSC, Apelação Cível n. 2006.004492-1, da Capital, rel. Des. Monteiro Rocha, j. 22-03-2007).” (gn)
E não poderia ser diferente, pois, salvo casos isolados, o condomínio não pode existir sem Convenção de Condomínio vigente, por conseguinte, a Minuta terá força da convenção condominial. E, se for de interesse da comunidade, deverão ser realizados os procedimentos normais para alteração da Convenção, mas até que isso ocorra à minuta passará a ter força da convenção vigente e deverá ser respeitada.
DO REGISTRO EM CARTÓRIO E VALIDADE PERANTE OS CONDÔMINOS E TERCEIROS.
Consoante disposto no art. 1.333 do CC/02 a Convenção para ser válida deve ser subscrita por dois terços das frações ideais. Assim, para os casos de imóveis adquiridos na planta, como a Minuta faz parte dos documentos do Instrumentos de Compra e Venda, o promitente comprador já exara sua subscrição na mesma e, após a Instalação do Condomínio a mesma terá força de Convenção, como já exposto.
Outrossim, mesmo respeitando os entendimentos contrários, considero que para os condôminos o registro em cartório não é algo imprescindível para que a mesma seja respeitada, até mesmo pelo fato do condômino usufruir do próprio Condomínio, ou seja, exigir que o condômino somente cumpra sua parte se a Convenção for registrada pode culminar com a interpretação de locupletamento indevido, o que é vetado, senão vejamos:
“CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO APROVADA E NÃO REGISTRADA. OBRIGATORIEDADE PARA OS CONDÔMINOS. PRECEDENTES. LOJA AUTÔNOMA. DESPESAS COMUNS. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO, CONFORME ART. 12, § 1º, LEI 4.591/64. VALIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I – A convenção de condomínio aprovada e não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.II – É livre a estipulação do critério de rateio das despesas comuns, pela convenção de condomínio, nos termos do art. 12 da Lei 4.591/64. III – A verificação da aprovação ou não da convenção pelo mínimo de dois terços dos condôminos implica em reexame de provas, vedado a esta instância, nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ.IV – A simples transcrição de ementas não é suficiente para a caracterização da divergência jurisprudencial.(RESP 128418/RJ, DJ:13/09/1999 PG:00067, Relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Orgão Julgador STJ T4 – QUARTA TURMA”
Em outra esfera, no que tange aos efeitos perante terceiros, entendo ser imprescindível o registro da convenção em cartório, uma vez que é o meio oficial de ofertar conhecimento a todos os interessados das regras que regem o condomínio específico. E alguns estabelecimentos para realizar avença comercial com o Condomínio exige a apresentação da Convenção registrada.
Porém, ressalvo que, caso o terceiro por imprudência, negligência ou imperícia realizar qualquer avença com o Condomínio ciente da inexistência do registro da Convenção deverá suportar eventuais ônus de sua desídia.
