Em muitas situações, para conseguir alterações na rotina da vida condominial, não basta a maioria simples dos condôminos, há casos em que são necessários 2/3 ou 100% (unanimidade) de todos, ou seja, é uma democracia que nem sempre a maioria vence. Algo absolutamente legal e legítimo.
E, os quóruns qualificados existem para assegurar justamente ao adquirente da unidade condominial que as principais características do seu bem serão respeitadas ao longo dos anos; alterações, ainda que possíveis, obrigatoriamente dependerão da exteriorização do desejo de um grupo maior de condôminos. Portanto, é um mecanismo regulador que visa proteger o adquirente do imóvel, por exemplo, de quem mora no primeiro andar de um condomínio sem churrasqueira e poderia ser surpreendido com a construção de uma área de lazer que afetaria seu sossego.
Assim, é por isso que há no âmbito condominial maior dificuldade em conseguir aprovar alterações das regras condominiais (Convenção Condominial), realizar reformas, adquirir equipamentos e outras situações que ficam “engessadas” na dependência obrigatória do quórum qualificado conforme disposto em Lei. E, isso é democracia, afinal, o que pode ser interessante para maioria é irrelevante para outros, por conseguinte, o desinteresse em participar de discussões assemblear ocorre e projetos não são aprovados.
Outrossim, quem vive no âmbito condominial sabe o quão difícil é reunir condôminos suficientes para aprovar situações que exigem quórum qualificado, sendo o mais normal de 2/3, que é o necessário, por exemplo, para alterar a convenção condominial (art.1.351 do CC), já para alterar a destinação da área comum é preciso a unanimidade 100% (1.351 do CC) o que é praticamente impossível.
Desse modo, considerando essa dificuldade nata na vida condominial, dentre outros motivos, algumas convenções condominiais estipulam em suas regras o sorteio de vaga de garagem a cada dois anos, afinal, é um assunto que sempre atrai o interesse da comunidade e, consequentemente, normalmente, é uma assembleia em que os presentes chegam aos 2/3 e o síndico utiliza-se de tal peculiaridade para debater outros assuntos.
Mas, ainda assim a dificuldade em se obter a presença de condôminos é um fato concreto na vida condominial, como consequência, convenções mais atuais, ou condomínios bem assessorados, estão se antecipando e alterando as regras incluindo a possibilidade da realização de assembleias virtuais, algo que em um futuro não muito distante facilitará sobremaneira a gestão condominial.
Contudo, como a realidade é a dificuldade na obtenção do quórum mínimo, não raramente atos são realizados para tentar burlar a formalidade exigida pela Lei, como por exemplo, a votação por escrito (voto antecipado), que nada mais é do que colher do condômino um voto antecipado de uma votação que ocorrerá em uma Assembleia Condominial futura, procedimento que pode culminar com a anulação total ou parcial da assembleia.
Assim, ainda que seja difícil obter o quórum mínimo necessário para implantação de intervenções polêmicas, a declinada dificuldade não é autorizadora para relativizar o quórum e/ou a solenidade existente em Lei, atuar de forma temerária pode refletir em prejuízos vultuosos, como por exemplo: suspender ou desfazer uma obra realizada, arcar com honorários advocatícios, custas processuais entre outras.
Desse modo, considerando que as relações condominiais estão cada vez mais complexas, é fundamental muita atenção por parte dos gestores condominiais e o ter noções de direito condominial é fundamental.
